Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Wohngebäuden nach SW-RL, Anlage 4
Das fiktive Baujahr ist in der Immobilienbewertung ein Instrument, um kürzlich durchgeführte Modernisierungen zu berücksichtigen. Dabei wird das Gebäude durch die Modernisierungen nach einem Punktemodell der Sachwertrichtlinie (Anlage 4 der SW-RL) „jünger gemacht“.
Seit dem 1.1.2022 ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft. Diese enthält in Anlage 2 ebenfalls ein Punktemodell zur Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND).
Hier gelangen Sie zu unserem Online-Rechner nach ImmoWertV.
Hilfreich kann diese Methode ebenso bei der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude und für Gebäudeteile sein.
Das Einkommensteuergesetz (EStG) legt eine degressive (§ 7 Abs. 5 EStG) oder lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) nach typisierten Prozentsätzen fest, wobei die tatsächliche Nutzungsdauer keine Berücksichtigung findet.
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist eine Abweichung von den in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG vorgeschriebenen AfA-Sätzen in bestimmten Fällen zulässig. Somit können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.
Mit der Frage eines geeigneten Nachweises einer kürzeren Nutzungsdauer von Gebäuden hat sich der BFH im Verfahren IX R 25/19 beschäftigt und wurde im Verfahren IX R 14/23 nochmals bestätigt.
Eine erste Einschätzung können Sie hier kostenfrei vornehmen.
Tragen Sie im nachstehenden Formular die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer GND, die je nach Gebäudetyp variiert, sowie das tatsächliche Baujahr und die Punkte der kürzlich durchgeführten Modernisierungen ein.