Im Rahmen einer Immobilienwertermittlung haben durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Einfluss auf die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) einer Immobilie.
Die zum 1.1.2022 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält in Anlage 2 ein Punktemodell, mit dem die wirtschaftliche Restnutzungsdauer errechnet werden kann.
Hilfreich kann diese Methode ebenso bei der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude und für Gebäudeteile sein.
Das Einkommensteuergesetz (EStG) legt eine degressive (§ 7 Abs. 5 EStG) oder lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) nach typisierten Prozentsätzen fest, wobei die tatsächliche Nutzungsdauer keine Berücksichtigung findet.
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist eine Abweichung von den in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG vorgeschriebenen AfA-Sätzen in bestimmten Fällen zulässig. Somit können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.
Mit der Frage eines geeigneten Nachweises einer kürzeren Nutzungsdauer von Gebäuden hat sich der BFH im Verfahren IX R 25/19 beschäftigt und wurde im Verfahren IX R 14/23 nochmals bestätigt.
Eine erste Einschätzung können Sie hier kostenfrei vornehmen.
Tragen Sie im nachstehenden Formular die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer GND, die je nach Gebäudetyp variiert, sowie das tatsächliche Baujahr und die Punkte der kürzlich durchgeführten Modernisierungen ein.
Das Ergebnis aktualisiert sich nach jeder Eingabe.
Nach ImmoWertV, Anlage 2, Tabelle 3, ergeben sich bei 0 Modernisierungspunkten folgende Parameter:
Modernisierungs- punkte |
a | b | c | ab einem relativen Alter von |
0 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
1 | 1,2500 | 2,6250 | 1,5250 | 60 % |
2 | 1,0767 | 2,2757 | 1,3878 | 55 % |
3 | 0,9033 | 1,9263 | 1,2505 | 55 % |
4 | 0,7300 | 1,5770 | 1,1133 | 40 % |
5 | 0,6725 | 1,4578 | 1,0850 | 35 % |
6 | 0,6150 | 1,3385 | 1,0567 | 30 % |
7 | 0,5575 | 1,2193 | 1,0283 | 25 % |
8 | 0,5000 | 1,1000 | 1,0000 | 20 % |
9 | 0,4660 | 1,0270 | 0,9906 | 19 % |
10 | 0,4320 | 0,9540 | 0,9811 | 18 % |
11 | 0,3980 | 0,8810 | 0,9717 | 17 % |
12 | 0,3640 | 0,8080 | 0,9622 | 16 % |
13 | 0,3300 | 0,7350 | 0,9528 | 15 % |
14 | 0,3040 | 0,6760 | 0,9506 | 14 % |
15 | 0,2780 | 0,6170 | 0,9485 | 13 % |
16 | 0,2520 | 0,5580 | 0,9463 | 12 % |
17 | 0,2260 | 0,4990 | 0,9442 | 11 % |
18 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
19 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
20 | 0,2000 | 0,4400 | 0,9420 | 10 % |
Das relative Alter wird nach folgender Formel berechnet:
Alter | x 100% = | Alter | x 100% = RelAlter % |
GND | GND |